보금자리론 DTI LTV 계산법 — 내 집은 얼마까지 빌릴 수 있을까

📍 오늘 글의 핵심 요약

• DTI? LTV? 일단 한 줄로 정리
• 보금자리론 LTV 기준 (Loan To Value)
• 보금자리론 DTI 기준 (Debt To Income)
• LTV vs DTI — 뭐가 더 중요할까?
• 토허제 지역이면 추가로 확인할 것
• 실제로 계산해보니까 느낀 점

 

 

 

 

알로~~

오늘은 보금자리론 신청 할때 가장 눈여겨 봐야하고 몇번이고 계산하고 머리털 빠지는(?)

DTI와 LTV에 대해서 포스팅 해볼게요~

 

기본 조건들이 충족이 되었다면, 진짜 조건은 여기서 판가름 난답니다.

모르고 보면 어려운데, 천천히 읽어보시면 이해가 될 거에요~!! 

그럼 출발~

 

 

 

 

 

1. DTI? LTV? 일단 한 줄로 정리하고 가자

 

 

보금자리론 알아보다 보면 DTI, LTV라는 단어가 계속 나와요.

근데 이게 뭔지 모르면 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지 감이 안 잡히거든요.

딱 한 줄씩만 정리할게요.

• LTV (Loan To Value): 집값 대비 대출 비율. 쉽게 말해 "집값의 몇 %까지 빌려줄게"
• DTI (Debt To Income): 소득 대비 연간 원리금 상환 비율. 쉽게 말해 "버는 돈의 몇 %까지 갚을 수 있어?"

이 두 개 중 낮은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다. 둘 다 통과해야 대출 나온다는 뜻이에요.

보통 LTV 70%까지 라고 하고, DTI는 60% 이하여야 조건이 충족이 된다고 이해하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

2. 보금자리론 LTV 기준 (Loan To Value)

보금자리론 LTV 한도는 기본 70%예요.

 

단, 투기과열지구·토허제 적용 지역은 별도 규제가 적용될 수 있어요.

여기서 말하는 규제는 80% 한도가 아닌 70% 한도로 적용 된다는 점이에요.

내가 사려는 집이 어느 지역인지 꼭 확인하세요.

LTV 계산 기준은 매수가와 KB시세 중 낮은 값입니다. 이게 은근 중요해요.

예를 들어볼게요 👇

매수가 5억 9,700만원 / KB시세 5억 8,500만원 → 낮은 값인 5억 8,500만원 기준으로 계산 → LTV 70% 적용 시 최대 대출 4억 950만원 → 실제 대출 4억 → LTV 68.4% → ✅ 통과

 

생각보다 계산 자체는 단순해요. 핵심은 기준이 되는 집값을 정확히 아는 것!

 

 

 

 

 

 

 

3. 보금자리론 DTI 기준 (Debt To Income)

 

 

 

DTI는 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율이에요.

보금자리론 DTI 한도는 **60%**입니다.

DTI 계산 공식

(연간 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 이자) ÷ 연소득 × 100

예시로 보면:

• 연소득 5,000만원
• 연간 원리금 상환액 1,500만원 (월 125만원)
• DTI = 1,500 ÷ 5,000 × 100 = 30% → ✅ 통과

부부합산 소득으로 신청하면 합산 소득 기준으로 계산되니까, 외벌이보다 훨씬 여유가 생겨요 👍

 

 

 

 

 

 

 

4. LTV vs DTI — 뭐가 더 중요할까?

 

 

솔직히 말하면 둘 다 중요해요 ㅋㅋ

근데 현실적으로 5억대 아파트 기준으로는 LTV가 먼저 걸리는 경우가 많아요. 집값이 높을수록 70% 한도에 걸리거든요.

반대로 소득이 낮은 경우엔 DTI가 발목을 잡는 케이스도 있어요.

내 상황 체크리스트 ✅

 

• KB시세 확인했나?
• 매수가 vs KB시세 중 낮은 값 파악했나?
• LTV 70% 적용 시 대출 한도 계산해봤나?
• 연소득 기준 DTI 60% 이내인지 확인했나?
• 토허제·투기과열지구 해당 여부 확인했나?

 

한 눈에 보는 비교표에요~

 

 

 

 

 

5. 토허제 지역이면 추가로 확인할 것

 

 

토지거래허가구역(토허제) 적용 지역은 보금자리론 자체는 신청 가능하지만, 자금조달계획서 제출이 필수예요.

대출 비율이나 한도 자체가 달라지는 건 아니지만, 서류 준비가 더 필요하다는 점은 알아두세요.

자금조달계획서 작성법은 7편에서 따로 다룰게요 😉

 

 

 

 

 

 

 

6. 실제로 계산해보니까 느낀 점

 

 

저도 처음엔 DTI, LTV 단어만 봐도 머리가 아팠어요 ㅋㅋ

근데 막상 계산해보니까 공식 자체는 단순해요.

중요한 건 KB시세를 정확히 파악하는 것이랑 부부합산 소득을 최대한 활용하는 것이었어요.

보금자리론은 일반 주담대보다 조건이 좋은 만큼, 내 상황이 기준에 맞는지 미리 계산해보고 가는 게 훨씬 유리합니다.

 

 

👉 신청 방법이 궁금하다면👇👇👇

 

https://david-kwak.tistory.com/13

보금자리론 서류 준비 — 이것만 챙기면 됨🤗

 

 

 

👉 금리 비교가 궁금하다면 👇👇👇

 

https://david-kwak.tistory.com/12

보금자리론 금리 완벽 정리 — 고정금리 어떻게 결정될까🤔

 

 

 

👉 자격 조건 다시 확인하고 싶다면 👇👇👇

 

https://david-kwak.tistory.com/11

보금자리론 자격 조건 — 나는 해당될까?

 

 

마지막으로 계산시 유의할 점!

 

LTV는 기준 값이 정확하기 때문에 대출 산정 금액이 근사치에 가깝게 계산 할 수 있어요.

DTI는 글에서 언급은 하지 않았지만, 내가 가진 부채 비율이 매우 중요하답니다.

가령 부부가 신용대출을 보유하고 있다면 한달에 나가는 이자 비용을 DTI계산 하면서 비율로 계산 해야해요.

합산 소득이 높을 수록 유리하다고 언급한 이유가 이거에요.

모수(소득)가 높을수록 부채가 생각보다 많아도 60%안에 들어올 확률이 매우 높아져요.

그래서 단독 진행보다 부부합산 소득으로 하는게 유리하다고 할 수 있어요.

 

저도 부채가 좀 있는데...(이유는 비밀...) DTI 산정 퍼센트가 생각보다 여유가 있긴 했어요.

아참! 

DTI에서 제일 무서운건 자동차 할부 입니다 ㅋㅋㅋㅋ

신용대출은 이자액으로만 계산 되지만, 차 할부는 고스란히 다 포함되요...(식겁했습니다😱) 

혹시 불안 요소가 있으시다면, 

대출 신청전에 정리를 미리 하시고 진행하시면 될거에요.

여기서 말하는 불안요소를 굳이 예를 들면... 뭐 제2금융권 이상 대출이나, 카드론, 리볼빙,, 이런거,,

그냥 고금리인 요소들은 미리 지우시는걸 추천...

도움이 되셨다면! 공감 부탁드려요^^

그럼 아디오스~~~